4.マンション投資の一般的なリスクと、メリット・デメリットとは?

どのような投資であろうと、リターンを得るためには必ず相応のリスクを負わなければなりません。マンション投資においてももちろんその原則は同じです。

今回は、マンション投資を行う際、一般的にどのようなリスクがあるのか、それらのリスクにどのように対処すればいいのか解説したいと思います。

 

◆マンション投資の考えられるリスクと対策6選

マンション投資を行うにあたっては、次のようなリスクに注意してください。

 

1.空室や家賃滞納の発生

このリスクは、マンション投資の経験がない方にとっても最もイメージしやすいものではないでしょうか。マンションに空室が発生することによって利回りが想定を下回ってしまったり、入居者が家賃を滞納して回収に手間取ってしまったりするリスクです。

対策:投資する地域とパートナー選びに注意しよう!

まず、空室リスクについては、「空室が発生しにくい地域を選んで投資する」ことが対策になります。具体的には賃貸需要が旺盛な、都市部の物件に投資するのがいいでしょう。「最寄り駅から徒歩5分、周辺に商業施設あり」といったような、「駅チカ」で利便性の高い物件を想像してもらうといいかもしれません。また、管理業者が入居者選びに強いと空室が発生しにくくなるので、業者選定も重要なポイントになります。

家賃滞納のリスクについては、自力で対応するのには限界があるので滞納督促のノウハウに定評が高い業者をパートナーにして、対応を任せるのが有効です。一般的に家賃滞納は「1ヶ月を超えるとその後の回収が難しくなる」と言われています。業者選びの際に「滞納から1ヶ月以内に回収できるか」、「どのようなプランで回収するのか」といった点を質問してみるのもいいでしょう。

 

2.災害で投資している物件に被害が生じる

地震や洪水、火災など、自然災害は投資物件に著しい被害を与えてしまう場合もあります。こうした災害に対するリスクにも当然備えておかなければなりません。

対策:災害に強い地域・物件を選ぼう

災害の中でも、特に危険度が高いのが地震と火災です。まず、地震対策としては、建築基準法が現行の「新耐震基準」に改正された1981年(昭和58年)以降に建てられた物件に投資するのが有効です。新耐震基準の元で造られた建物は、「震度5強程度の地震ではほとんど損傷せず、震度6強~7に達する地震でも倒壊・崩壊しない性能」を持つことが求められています。そのため、これ以降に造られた建物であれば、地震に対して十分な強さを備えているといえるわけです。

火災や地震時の類焼対策としては、木造住宅の密集地を避けて投資する、防火地域・準防火地域を選ぶといった方法があります。

 

3.マンションの老朽化

どれだけ新しい建物であっても、時間とともに老朽化していくのを避けることはできません。

対策:適切な家賃設定とメンテナンスで収益力を維持しよう!

マンション投資は資産運用です。重要なのは利益が出るかどうかであって、必ずしも物件に新築時の美観を保ち続ける必要はありません。

一般的に老朽化が進むと入居希望者が減少しますが、家賃設定を下げれば空室の発生は防ぐことができます。その場合もちろん収益力は落ちますが、リノベーションを行って美観を回復し、収益力を維持するのもいいでしょう。

マンションは適切にメンテナンスすれば90年は持つと言われています。適切な管理と修繕積立金の準備を忘れないようにしてください。

 

4.金利、修繕積立金の値上がり

経済状況や政策の変化によるローン金利の上昇、予期せぬ修繕積立金の値上げなどが発生する場合があります。

対策:定期的なコストは変動するリスクがある。余裕を持った運用計画を!

金利が上昇するとローンの支払額が増えるため、マンション投資の利回りは低下してしまいます。ローンを借入れる際、固定金利を選ぶことも可能ですが、変動金利を選んだ場合より最終的な支払額は割高になってしまうため注意してください。

また、固定金利を選んだ場合でも一般的には金利が固定される期間が10~15年程度に限定されていて、その後変動金利に移行する仕組みになっている場合が多いです。

金利や修繕積立金の増加リスクに対しては、何らかの工夫で対処しようとするよりも、最初から「変動するリスクがある」ということを覚えておき、余裕を持った運用計画を立てておいたほうがいいでしょう。

 

5.人口減少による賃貸需要低下

少子高齢化の進展により、マンションの数に対してそれを求める人の数は徐々に減少しています。こうした賃貸マンション需要の継続的な減少は将来に渡る大きなリスクです。

対策:人口減少の影響を避けられる地域を選んで投資する。

たとえ日本全体で見たときに人口が減少していても、東京23区を始めとする一部の大都市では、むしろ人口は増え続けています。

参考:

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KONDAN/2016/01/40q1s100.htm

そうした地域を選べば、将来人口の減少が進んでも保有物件の需要への影響は避けられるはずです。

 

6.管理会社の倒産

マンション管理会社は、世の中にたくさんありますが、中には経営状況の芳しくない会社がある可能性も否定できません。契約中に管理会社が倒産してしまうと、管理業務の引き継ぎをどうするかと言った問題が発生してしまいます。

対策:信頼できる会社を選び、契約内容は入念にチェックしておく

マンションの管理会社を選ぶときは、管理戸数や過去の実績などを参考に、経営状態に問題がないと思われる会社を選びましょう。

万が一、管理会社に問題が発生しても対応できるように契約内容はよく確認しておいてください。特に「解約の事前告知期間」と「解約時の違約金」などに関する項目は入念にチェックしておく必要があります。

 

◆マンション投資は「ハイリスクな資産運用」か?

もしかしたらここまでの説明を聞いて「マンション投資には色々なリスクがあるし、資産運用の中でもハイリスクな方法なのでは?」と心配になった方もおられるかもしれません。そこで最後に、ほかの資産運用と比較してメリット・デメリットをご説明したいと思います。

・株式・FXと比較したときのメリット・デメリット

株式・FXと比較すると、マンション投資は「流動性が低く売りにくい・分散投資がしづらい」といった点では劣っているものの、「リスクを予測して対策を講じやすい」という点では勝っています。株式やFXが抱えるリスクは不動産投資よりさらに複雑なため、将来予測が難しいのです。

・定期預金と比較したときのメリット・デメリット

マンション投資は定期預金のように元本保証はありません。しかし、利益率が高く、現金を実物資産に代えるためインフレに強いという特徴があります。定期預金と比べると、リスクとリターンの両方が大きい、より積極的な運用方法だといえるでしょう。

 

◆まとめ:マンション投資のリスクと付き合うコツ

マンション投資には必ずリスクがつきまといます。しかし、おおよそのパターンは決まっているため、あらかじめ対策をとっておくことでリスクを抑えるのは難しくありません。

また、他の投資と比較した場合、デメリットといえる部分はあるものの、独自のメリットもあるので、リスクを抑えて上手に付き合い、リターンを最大化するのが、マンション投資を成功に導く秘訣だといえるでしょう。