12.不動産投資はサラリーマン向き?マンション投資ができる年収は?

「サラリーマン大家」という言葉をご存じですか?
これは「副業として不動産投資を行い、アパート・マンションなどの大家になって稼いでいるサラリーマン」のことを言います。

インターネットで「サラリーマン 大家」あるいは「サラリーマン 不動産投資」などで検索すると、非常に多くのサイトが見つかるのも、このような稼ぎ方が注目されている証拠です。

不動産投資の稼ぎは「不労所得」とされ、本業のような働き方をしなくても稼げる「おいしいもの」のように表現されている場合が多いのですが、果たしてその実態はどのようなものなのでしょうか。


不動産投資をする人に最も多いのはサラリーマン

「投資家」という言葉があるように、投資はそれ専業にしている人が多いように感じるかもしれません。
あるいは、医師や弁護士など、年収の多い人を想像する人もいるでしょう。
しかしながら、実は不動産投資をする人に最も多い職業は「会社員」(サラリーマン)なのです。
次の調査をご確認ください。

GA technologies 「不動産投資動向に関する意識調査」
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000006.000021066.html

中古不動産のプラットホームを運営する株式会社 GA technologiesによる「不動産投資動向に関する意識調査」によると、不動産投資経験者の半数(53,6%) が会社員となっています。

サラリーマンは一般的に、週に5,6日出勤がある人たちです。
「時間が自由になる人がやる」というものでもなく、限られた時間であってもできる投資であることがわかります。

 

なぜ「不動産投資」はサラリーマン(会社員)に向いている?

さまざまな投資の中でも不動産投資は「サラリーマンに向いている」と言われています。その理由を考えてみましょう。

(1)他の投資に比べると「資産がゼロになる」というリスクはとても低い

投資といえば株やFX、為替などがあります。
しかし、これらは「資産がゼロになるリスク」を伴うものです。
不動産投資であれば、その不動産は必ず残ります。
もちろんローンなどを組んだ場合その担保となりますので、「残る」の意味もきちんと考える必要がありますが、
他の投資に比べれば非常にローリスクです。

(2)物件購入後はそれほど時間を取られない

どんな物件を購入するかは、今後の収益の大きさに直結します。
そのため、物件購入までは多くの時間を取られるかもしれません。
しかし、物件の購入さえ終われば、あとは維持と管理です。
本職は企業勤めのサラリーマンであっても、十分に対応することができます。
要領をつかめば、より効率的な管理も可能です。時給で働くのとはまるで違う方法で収入を得ることができ、この点も人気の秘密かもしれません。

(3)家賃により収入が安定している

自分が得た物件にきちんと賃貸ニーズがあるかどうかは不安なところですが、一度借主が現れれば、一定期間は家賃収入が発生し続けます。
トラブルや借主の事情によるところもありますが、基本的には毎月の収入が保証されることに。
また、家賃は景気に左右されにくいので、突然大幅に下がることもありません。
サラリー以外に安定した収入があれば、生活にも気持ち的にも大きな余裕が生まれます。

(4)サラリーマンは信頼度が高いため、不動産ローンの審査を通りやすい

サラリーマンは「定期収入がある」という点で、ローンの審査を通りやすいと考えられます。
ある程度知名度のある企業であればさらに有利ですが、そうでない場合も、勤続年数が長いなどの点で信頼度が上がります。

 

年収による投資規模の違い…400万円からの投資

では、どの程度の年収があればマンションなどの不動産投資が可能になるのでしょうか。

(1)年収によって投資できる規模は異なる
どの程度の年収を得ているかにより、投資の規模を考えてみましょう。
もちろん、同じ年収でも、「どの程度投資に回すことができるか」は違いますが、まだ実際に投資をしていない人にとっては重要な目安となります。

◆一般的には年収400万円程度から

投資をしている人に多いのは、年収400万円程度からだと考えられます。
多くの投資アドバイザーが目安としている数字です。
年収400万円であれば、まずは「区分所有」から。
マンションの一部屋からの投資がおすすめです。年収700万円を超えるあたりから、マンションやアパートの一棟まるごとを保有してそれぞれの部屋を貸し出す「一棟所有」も可能になります。

◆年収=融資額が決まる大きな要因に

不動産投資をする人の中には、貯蓄や月々の収入だけで行う人もいますが、不動産用のローンを利用し、さらに大きなチャンスを得ている人もいます。不動産ローンの審査はさまざまな項目がありますが、年収は重要な要因です。

◆住宅ローンがあってもマンション投資は可能?

「既に自分が住む家の住宅ローンを組んでいる」という人も、それとは別に不動産用ローンを組むことが可能です。『3.マンション投資に利用できる、不動産投資ローンの特徴』を参考にしてください。

◆アンケートによっては年収200万円の投資家も

既にご紹介したアンケートには、年収の質問もありました。
GA technologies 「不動産投資動向に関する意識調査」
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000006.000021066.html

これによると、
・不動産投資経験者の30.9%は年収が400万円未満
・20代のみに関して言えば、40%は年収400万円未満
ということがわかります。

アンケートする側からしてもやはり400万円が一定の目安となるようですが、
「未満」である限りさらに年収が低くても投資をしている人がいる可能性があります。

なお、別のアンケートでは、年収200万円の投資家がいることがわかります。

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不動産投資って、どれくらいの年収の人がしているの?【世の中のお金事情調査隊】

不動産投資って、どれくらいの年収の人がしているの?【世の中のお金事情調査隊】

不動産投資は「年収200万円でもできる」とも言えます。
年収200万円だからこそ、他の収入を求めてチャレンジしている人が多いのかもしれませんが、それだけ手が付けやすい投資であるということがわかるでしょう。

 

サラリーマンの副業は認められる?納税方法は?

サラリーマンは会社での仕事を本業に持つ人です。副業としての不動産投資についてまとめてみました。

◆副業として不動産投資を行うことに、規則上の問題はある?

憲法や法律上は、問題がないと考えらえています。
投資の規模が本業を超えるほどの規模でなければ問題ない場合が多いようです。
ただし、規約違反などのトラブルで会社を辞めなければならないようでは意味がありません。就業規則をきちんと確認する必要があります。

一概には言えませんが、副業を認めたり、容認したりはしているものの「推奨している」という企業は少ないため、副業のせいで本業がおろそかになるようなことがないよう、注意が必要です。

※平成26年度兼業・副業に係る取組み実態調査事業 報告書
http://www.data.go.jp/data/dataset/meti_20151013_0102

◆税金はどうなる?

「不動産所得」が年間20万円を超える場合、確定申告が必要となります。ただし、この20万円というのは「家賃収入から経費を除いた金額(=所得)」です。ローンによる利息や、マンション管理のための経費などを抜いた残りの金額が年間20万円を超えない場合は、確定申告の必要がありません。どういった経費がかかったかの証明が必要になりますので、領収書、証明書等の管理・保管は確実に行いましょう。

なお、「赤字」の場合は税金を払う必要がないので確定申告が不要であるように考えられますが、税金を減らす効果が発生するため、確定申告をしたほうが有利です
。給与から支払い過ぎていた税金が還元されます。

 

サラリーマンでマンション投資に成功するコツは?

マンション投資における「成功のコツ」はありますが、職業には関係ないかもしれません。まずはこちらの記事をご一読ください。
参考記事 『8.不動産投資は儲からない?マンション投資のメリットとは』

ただし、サラリーマンには会社勤めという本職があり、不動産管理に集中しにくいというリスクがあります。

・不動産の管理を怠らない
・管理会社に丸投げしない
・あるいは、丸投げできるほど信頼できる管理会社を探す
・「出口戦略」を意識し、売り時を逃さない

などの注意が必要でしょう。

多くのサラリーマンが不動産投資を行っていますが、成功例よりは「失敗例」を知り、チェックすべき項目を逃さないようにするのもコツのひとつです。
副業であっても「オーナー」として物件や物件のあるエリアのことをきちんと知るべきだと考えましょう。
セミナーなどに出て勉強するのもおすすめです。


不動産投資はサラリーマンが取り組みやすい投資

以上、サラリーマンが不動産投資を行うことについてご説明しました。
『サラリーマン=マンション投資に成功しやすい』というわけではなく、あくまでも「不動産投資=サラリーマンが取り組みやすい投資」であることがご理解いただけたかと思います。
短い時間の中で、効率的に管理していく必要はあるでしょう。
本業が忙しく投資のために精力的に動けない、土日はしっかり休みたいという人には少し難しい面もあるかもしれません。メリット・デメリットを把握した上で取り組んでみてください。