13.マンション投資に成功するための条件・「出口戦略」を極めるには

マンション投資で利益を得るには、どういった条件があるのでしょうか。もちろん「いい物件を選ぶ」というのは重要ですが、常にいい物件を確保できるわけではありません。それでも十分な利益を出している人はたくさんいます。そういった人々の『投資のコツ』について考えてみましょう。

 

この記事では、「マンション投資に成功するための条件」として、物件の選び方と売り時=「出口戦略」についてご説明します。

 

マンション投資に成功するための「物件の選び方」

まずは肝となる物件選びの条件です。「誰が見てもよい物件」というのは、いつも転がっているわけではありません。
吟味し、「実は利益の取れる物件だった」というものを見つけ出せる眼を養いましょう。

 

1.立地/駅近や稼働率の高い地域などが家賃を下げにくい

立地は家賃に直結するため、大変重要なポイントです。
もうひとつ重要なポイントと言えば「新築か、中古か」という点もあるのですが、家賃は築年数よりも立地、エリアに影響を受けると考えられます。新築だからこその家賃も最初の数年だけです。

 

家賃が落ちにくいのは稼働率の高いエリア。「なんらかの動きが継続してあるエリア」です。
賃貸のニーズも落ちないため、家賃も急激には落ちません。

 

・駅に近い、交通の便がよい

・店舗が多い、大きな店舗があるなど、買い物に便利

・特定の職場や学校に近い

・イベント会場がある(ただし、イベント会場に近すぎるとデメリットも)

 

なお、どういった入居者をターゲットにするかによっても物件の選び方は異なります。
例えば、どんなに高校や大学が近く便利であっても、学校に通う年齢層は限られています。
ファミリー向けの物件では意味がありません。「だれでも住みやすい部屋」は理想的に思えますが現実的でなく、入居が決まりにくいので、必ずターゲットを絞って考えるようにしましょう。

 

2.利回り/利回りは高い方がいいが、「実質利回り」で捉えるようにする

不動産会社が提示する物件情報は、「表面利回り」であることが多いので注意しましょう。
経費が多ければ「実質利回り」はぐっと落ちてしまいます。諸経費まで考慮して算出した「実質利回り」であれば非常に参考になるのですが、不動産会社のほうではそこまで調査するのは難しいものです。

 

なお、もし実質利回りがわかるものであっても、修繕費などの経費については建物の築年数や耐久性などによる違いがあり、確実なものではありません。物件を自分の目で確認する必要があると考えましょう。

 

3.築年数は賃貸ニーズだけでなく「資産価値」にも関わる

物件は古すぎると見栄えも悪く、賃貸ニーズが落ちてしまいます。かつ、修繕費などで利回りが低くなる危険性も高くなります。

なお、耐震性については1978年に定められた「新耐震基準法」で基準が変わっているため、それ以降に建築された物件であることはきちんと確認しましょう。
物件を売却する際の価格に大きく影響します。

 

失敗しないために重要なのは「出口戦略」

「出口戦略」とは、経済的な損失を最小限にするため、どう不動産を手放すかの戦略です。詳しくは、『8.不動産投資は儲からない?マンション投資のメリットとは』をご参照ください。

どんな物件も、出口戦略までを考えて購入する必要があります。
購入した物件が利益を生みにくい物件であった場合はどうするのか。そこまで頭に入れておけば、大きな損失を避けることができます。

 

【ポイント】

①「売却で儲ける」のは難しいと理解しておく

近年、キャピタルゲイン(物件売却による利益)で稼ぐことは難しく、購入価格、あるいはそれ以上の価格で売却することはできないと考える必要があります。(ただし、オリンピックなどに関連する売り時(③にて説明)を除きます。)

月々の家賃収入であるインカムゲイン/運用益で利益がでない場合には、それ以上の損失を出さないためにも売却を視野に入れましょう。

 

②シミュレーションはこまめに行う、見直す

物件の築年数、修繕の必要などを考え、購入時にある程度のシミュレーションをして「売り時」を考えておく必要があります。ただし、このシミュレーションは購入時時点のもの。
購入後も状況の変化があれば、再度シミュレーションを行う必要があります。これにより「売り時」は変わるかもしれません。

 

③エリアによる特別な要因も配慮

売却で利益を得るのは難しいのですが、オリンピック需要などで特別なニーズが発生することもがあります。新しい駅の開設や、学校の設置、区画が大幅に整備される場合などもこれに当てはまります。物件のある街と、その周辺の動きは敏感に察知できるよう、アンテナを張っておく必要があるでしょう。
土地区画整理事業については、市町村が運営する行政のホームページに掲載されます。鉄道会社などの告知も定期的にチェックしましょう。

 

考えておくべき重要なリスク:「悪質な不動産業者」

「マンション投資は絶対に儲かる」と誘導し、実際には利益の出ないマンションを購入させる悪質な不動産業者があります。国民生活センターの調査によれば、2009年におけるマンション購入勧誘に関する相談の件数は5355件となっています。

 

独立行政法人/国民生活センター

ますますエスカレートするマンションの悪質な勧誘-増加する「強引・強迫」「長時間」「夜間」勧誘(2010年11月25日公表)

http://www.kokusen.go.jp/news/data/n-20101125_1.html

 

投資に「絶対儲かる」はありません。このあたりもご自身の知識を構築しておけば「あり得ない話をしている」と理解できるはずです。早い段階で判断することで、トラブルに巻き込まれる危険性を減らすこともできます。ただし、購入を断り続けても「クーリングオフを妨害する」「暴力を振るう」といった、ごく悪質なケースも見られます。
すぐに警察に相談するようにしましょう。

 

悪質な業者は、次にも紹介するような「成功事例」だけを紹介するという特徴もあります。インターネット上にある個人の成功事例を含め、成功事例というのは参考になるのでしょうか?次の章でご説明します。

 

 

実際の成功事例は参考になる?

結論から言えば、インターネットで見るだけの成功事例はあまり参考になりません。多くの成功事例を見つけることはできますが、次のような投資会社の紹介例は「投資会社のサポートによる成功」を見せつけるものであり、「失敗例」はむしろ隠してしまうからです。

 

アパート経営のシノケン

https://www.shinoken.com/successful/

https://www.mansiontoushi.com/voice/

日本財託グループ

http://www.nihonzaitaku.co.jp/case/index.html

 

より参考になるのはむしろ「失敗例」のほうでしょう。ひとつではなく複数、さまざまな失敗例を探し、複合的に考えることをお勧めします。

 

 

物件に関する情報収集と戦略の練り直しは継続的に

マンション投資に成功するための条件として、物件の選び方と「出口戦略」についてご説明しました。
どんな投資も同じですが、事前の調査だけでなく、その後の情報収集や売り時までを考えることで、大きなリスクヘッジが可能となります。他の投資に比べればということですが、不動産投資は利益・損益の振れ幅が小さく、油断しがちです。
油断は禁物と心得て、情報収集は小まめに。
一度決めた戦略も、練り直しの機会をつくるようにして、確実に利益を確保していきましょう。