マンション投資が節税になるパターン

マンション投資は節税になる?節税を重視した投資は利益が出にくい!

マンション投資の目的は利益を得て、なんらかの資金を得るということです。
積極的に利益を出していく方法が頭に浮かびますが、マンション投資は場合によって「節税対策」になることもあり、そのためにマンション投資を試す人もいます。

ただし、「どんな場合に節税になるか」ということを理解していないと、利益をするどころか損をすることも。

この記事では「マンション投資はどういった場合に節税になるか」ということについて検証してみましょう。

節税になるケース1.マンション投資で赤字になった場合
マンション投資をして赤字になった場合、所得税が減ります。

【所得税の計算方法】

申告納税額の算出方法説明図

出典:国税庁ホームページ/所得税の算出のしくみ
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/01_1.htm#sanshiki01

所得税は「課税所得金額」に税率を掛けることで算出されますが、
赤字があると「課税所得金額」の部分を小さくすることができ、所得税額を減らすことができます。
不動産投資以外の所得が黒字を、不動産投資の赤字で相殺することが可能だからです。
このしくみを「損益通算」と言います。

【損益通算】
ある所得の赤字が、別の所得の黒字と相殺されること。これにより所得が圧縮され、税金が減ることになります。

 

さらに注意!ケース1の節税ができるかも…と思っても

マンション投資が赤字になった場合節税は可能ですが、次のような問題点があります。
ご自身の場合はどうなのか、考えてみてください。

・マンション投資で利益が出ていたらまったく節税にならない
当然のことですが、マンション投資が赤字でなければ節税にはなりません。
赤字になるようなマンション投資を考えれば、資金そのものを無駄にすることになります。

・損益通算の特例がある
損益通算により、マンション投資の赤字を他の所得の黒字と相殺することは可能です。
しかし、「損益通算の特例」により、土地の借入金の利息を赤字に含めることはできません。
利息を計算に入れることができないため、「赤字になってもあまり節税効果がない」という可能性があります。

本来、土地の借入金の利息は「経費」として扱うことができます。
所得税は経費も所得から差し引いて計算するため所得を圧縮するのに役立ち、節税になります。
これが「マンション投資が黒字の場合に限られる」ということになるのです。

節税になるケース2.相続する資産をマンション投資に利用する場合 相続する資産(現金)をマンション投資に利用することで、相続税を減らすことができます。

 

◆不動産は現金よりも金額での価値が下がる

相続税を計算するためには、まず課税対象となる課税遺産の総額を算出する必要があります。

【課税遺産総額の計算式】
課税価格の合計額-基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)
=課税遺産総額

相続税そのものの計算についてはこちらを参考にしてください。
課税価格については細かな計算が必要になります。

国税庁ホームページ/相続税の計算
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

これに、相続する人の立場に応じて相続税率をかけたものが相続税です。

【相続税の計算式】
課税遺産総額×相続税率=相続税額

相続税率は、遺言書によって決められた配分があればそれになり、特に遺言書などがなければ、民法による法定相続分となるのが一般的です(たとえば、妻と子1人に相続される法定相続分であれば、配偶者に2分の1、子に2分の1など)。

「課税価格の合計額」及び「課税遺産総額」をいかに減らすかで、税金が変わってきます。

◆どうして不動産にすると金額が小さくなる?

財産にはさまざまな形がありますが、現金・預金や有価証券などは「時価」で計算され、不動産については固定資産税などの算出にも利用される「固定資産税評価額」が用いられます。

つまり、現金で相続するよりも金額が小さくなり、相続税額を小さくすることができるのです。

ここまでは、投資でなく「不動産化」するだけでも同じです。

◆不動産が賃貸されている場合

さらに、不動産が賃貸されている場合には、固定資産税評価額に30%の控除が加えられます。
投資の場合はこの分が大きく節税できると言えるでしょう。

さらに注意!ケース2の節税ができるかも…と思っても

ここまで読んで相続税の節税ができるかもしれないと思った場合にも、次のような注意が必要です。

・3600万円以下の相続には意味がない
法定相続人1人の場合、3600万円までは控除されます。
人数が多ければさらに控除額は大きくなりますので、まずは課税遺産総額の計算が必要です。
まだ価値が変動する資産はないでしょうか?
借金などの「負の遺産」があれば、課税遺産総額はさらに小さくなります。

・不動産化で目的が達成されてしまい、その後について配慮しにくい
相続税を低くするためには「とりあえず不動産化しておく」という、投資の性格が薄れるものになりがちです。
財産を不動産に変えただけで満足しないよう、先々のことをしっかり考える必要があります。

また、相続税の申告は相続の開始があった日から10ヶ月以内で行わなければなりません。
投資に適した不動産を期間中に見つける必要があり、タイミングを見計らう難しさがあります。

節税を重視した投資は利益が出にくい点に注意

以上、ふたつのマンション投資が節税になるケースをご紹介しました。
どんな場合も節税になるというわけではないので、「自分の場合は節税対策として有効か」ということを考える必要があります。
節税だけなら、税理士に協力を仰ぎ、もっと簡単な方法も見つかるかもしれません。

マンション投資は「マンションを購入した後、どのように利益を生み出していくか」というプランまでを考えて初めて、利益に近づくことができるものです。
重視すべきは節税よりも投資プランであることを踏まえ、マンション投資すべきかどうかを考えていきましょう。

次の記事:不動産投資で節税をするリスクとは?ではさらに掘り下げ、不動産投資で節税することのリスクをご説明したいと思います。