不動産投資は儲からない?マンション投資のメリットとは

ほどほどのマンションを買って人に貸せば、後は放置していても定期的に家賃収入が得られる…
そういったイメージから、「マンション投資は簡単に儲かる」という先入観を持っていないでしょうか。
不動産投資 儲かる

多くの人がマンション投資に挑戦していますが、はっきり言えるのは「簡単に儲かると考えて手を出すのは大きなリスクがある」ということ。
マンション投資は儲かるのか、儲からないのか。
マンション投資をするのであればどんなリスクを考えるべきなのか。そういったことまで理解した上で、マンション投資を行うかどうか判断しましょう。
以下、詳しく解説します。

 

マンション投資が儲からない4つの理由

結論から言えば、マンション投資に難しさはあっても、実際に儲けている人はたくさんいます。
重要なのは「儲からないのはなぜか」ということを理解し、リスクヘッジをしているからなのです。
そこで、まずは「マンション投資が儲かりにくい理由」から考えてみましょう。

 

(1)購入時に指標となる「利回り」は、「実際の利回り」ではない

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、利益から経費などを差し引いたものが、より現実の収益を表わすものとなります。

※参考記事『2.利回りとは?利回りが良ければ「買い」なのか』

 

不動産を購入する際、場合によっては「表面利回り」という、経費についての考慮がない数値を参考にしなければならない場合もあります。
経費は変動的なものであるため確定しにくく、不動産取引を行う業者は広告では表面利回りを用います。

また、不動産情報として表記されているものが「実質利回り」であっても、必要な修繕費の想定が誤っている、あるいは想定外のことがあるなどして、思いのほか利回りが低くなることもあります。
すべては「不動産販売時」の計算上のものであり、『実質利回り=実際の利回り』ではありません。
運用を始めてからどうなるかを保証するものではなく、ただの指針や目安です。

 

(2)不動産を維持するための経費が高くなり、実際の利回りが低くなる

もし表面利回りや実質利回りが理想的であっても、修繕費などで経費が大きくなればマイナスが増え、利益は小さくなってしまいます。
物件が古くなれば家賃も減り、マンションの賃貸収入も小さくなっていきますので、より儲からないリスクを考えなければならないでしょう。

 

(3)不動産の動きが活発であるとは言えない状況である

国土交通省の調査によれば、平成21年から不動産(住宅流通量)の相対数は増えています。

ただし、さらに過去を遡って長い目で見てみると、流通量は減っています。
これは、人口が減っていることが大きく関係しています。
借り手が減っているということは、「儲かる土地は限られている」ということになるのではないでしょうか。

国土交通省説明資料(住宅・不動産)

平成28年11月18日

http://www.cas.go.jp/jp/seisaku/ebpm_kenkyukai/dai6/siryou1_2.pdf

 

(4)「節税はできている」と甘んじて勉強しない投資家が多い

『1.マンション投資が節税になるパターン』の記事でもご説明した通り、マンション投資を始めとする不動産投資により、
固定資産税や相続税を節税することができる場合があります。

これにより「節税はできている」と満足し、投資に力を注げない投資家も多いようです。節税効果は一時的なもの。
定期的な収入を得ることができなければ投資で儲けていることにならず、資金繰りは苦しくなるばかりです。

 

それでもマンション投資をするメリットとは?

以上のように「マンション投資は儲からない」という側面があっても、マンション投資を続ける人、勧める人がいるのは、
それだけのメリットがあるということです。メリットとなる要因をまとめました。

 

【マンション投資をするメリット】

(1)不労所得を得ることができる

これはどんな投資でも言えることですが、日々働かなくとも収入が得られるというメリットは大きなものです。
不動産投資について言えば、株式などに比べると状況把握や情報収集の手間もかからず、管理も第三者に依頼することができ、
ご自身の生活を仕事に左右されることなく送ることができます。

(1)「不動産」という資産が残る

株式などの他の投資では、最悪の場合「価値が残らない」こともあります。
それに対し不動産は「不動産そのものがなくなる」ということはありません。
購入時と比較して価値が減る場合はあっても、価値がまったくなくなることはなく、資産として残ります。
比較的安全な投資だと言えるのです。

(2)節税対策になる

既に触れたように、所得税や相続税の節税対策になります。
ただし、節税を目的としてしまうと投資であることの意識は薄れてしまうので、注意が必要です。
将来の利益が増えるわけではありません。

(3)保険や年金の代替対策になる

不動産投資ローンを利用した場合のことですが、このローンにも住宅ローンに適用される「団体信用生命保険」が適用されます。
ご自身になにかあった際、ご家族にその後の家賃収入を残すことができるのです。

また、働くことができなくなった年齢に達したときの収入源にもなります。
もちろん、空室ばかりであったり修繕費ばかりかかる物件であったりすると、老後の収入源として不足してしまいます。
あくまでも経営がうまくいった場合です。

(4)借り入れすれば自己資金が少なくても投資できる

こちらも不動産投資ローンを利用した場合となりますが、融資を利用することで、自己資本がなくとも投資をすることができます。
投資用物件であれば家賃収入があるため、住宅ローンを個人でこつこつ返すよりも早く完済することが可能です。

 

実際のマンション運営のシミュレーション例

マンション運営のシミュレーションができるサイトをご紹介します。
なお、マンション運営には、「一棟買い」と「区分所有」があります。
一棟買いは、マンション一棟をまるごと、区分所有は「部屋」(ワンルーム)の単位で購入し、所有管理することです。

【計算サイト】

◆一等マンションcom. 収支計算シミュレーター

https://ittou-mansion.com/calculate/

◆東急リバブル

https://www.livable.co.jp/toushi/mansion-keiei/

 

【参考サイト】

投資判断に欠かせない投資シミュレーション

http://www.nomu.com/pro/trend/first/393871_01.html

楽待 楽待不動産投資新聞

https://www.rakumachi.jp/news/basic_knowledge/bk13

 

マンション投資で、儲からない場合は?「出口戦略」を考える

シミュレーションは大切ですが、やはりシミュレーション通りにいかず、儲からない場合もあります。
この場合、売却を視野に入れて今後のことを考える必要があります。

将来は「売り時」まで考えてマンションを購入すべきであり、儲からなかった場合には、
「出口戦略として売り時を変える」ということになると考えるべきではないでしょうか。

 

【出口戦略とは】

その不動産を手放す際に、経済的な損失を最小限にするための戦略。

 

【出口戦略として考えるべきこと】

・購入時のシミュレーションより利益が大きく下回る場合、早めの売却を。

・中古のワンルームマンションの場合は、修繕のタイミングなども考えましょう。
大規模な改修などで多額の費用が必要になる場合は、売却を考えたほうが無難です。

(積み立てに問題がなく、修繕も可能であれば、保有し続けても問題ありません)

・空室期間が長引いた場合は、エリアの賃貸需要なども確認する必要があります。
部屋の問題なのか、エリアの問題なのかによっては、今後の判断材料になるでしょう。

「戦略」ありきの不動産投資なら儲かる可能性も大きい

やり方によっては儲かる方法もあるマンション投資。
「儲からないかもしれない」というリスクを踏まえた上で、戦略を考えていきましょう。
なお、マンション投資については「出口戦略」が非常に重要です。
購入前、購入後ともに、一度のシミュレーションで満足せず、さまざまな状況と要因込みで繰り返してみてください。