マンション投資はいくらくらいから始めたらいいの?

マンション投資を始めるに当たっては、物件購入の頭金となる自己資金が必要になります。
これからマンション投資に挑戦してみたいと考えている方にとっては、
一体いくらくらいから始められるのか、基準となる金額が気になるところでしょう。

今回は、マンション投資をスタートするために必要な自己資金の金額や、最初に購入する物件価格の目安、
理想的な資産の増やし方などをまとめてご紹介したいと思います。

投資資金

◆マンション投資を始める時、現金はいくらくらい必要?

・最低限の現金でスタートする場合
まずは、必要最低限の現金だけ用意して投資を始める場合に目安となる金額をご紹介しましょう。

マンション投資では、自己資金に金融機関からの融資を組み合わせて投資の元手とします。
現金を必要最低限しか用意しないということは、可能な限り自己資金の比率を低くし、融資を活用するということです。
この場合、目安として最低でも購入するマンション価格の5~10%程度の現金を自己資金として用意しなければなりません。

ちなみに、マンション購入のスタート時に必要となる、初期費用の大まかな内訳は次の通りです。

【主な初期費用一覧】
①登録免許税等の税金
②銀行融資に関わる諸費用
③不動産仲介業者に支払う手数料
④建物表題登記+所有権保存登記(新築の場合のみ)

これら初期費用を合わせた金額が、マンション自体の価格の5~10%になるため、
最低でもそれだけの現金は用意しなければなりません。

 

・理想的なマンション投資を目指す場合
次に、ある程度資金的に余裕がある状態で行う「理想的なマンション投資」のために最低でもいくらくらいの現金が必要になるのかご紹介しましょう。

マンション投資に限らず、借入れを活用した融資を行う場合には、
自己資金の割合が多いほど月々の返済額が少なくなるため、負担が減り収益化が用意になります。
マンション投資における月々の返済額とは、不動産投資ローンの支払いのことです。
ですから、「理想的なマンション投資」を行うための資金的な条件とは、「月々のローン支払いが苦しくないレベルまで、自己資金の割合を高めて行うこと」に他なりません。

この条件の達成を目指すのであれば、目安として購入するマンション価格の20~30%程度に相当する額は自己資金で用意しておいた方がいいでしょう。

 

◆自己資金0でマンション投資は可能?

先にご説明したとおり、マンション投資は自己資金と金融機関からの借入れを組み合わせて行います。
なので、非常に極端な例ですが自己資金の割合を「ゼロ」、
借入れの割合を「10」として行うことも、理論的には不可能ではありません。
こうした自己資金ゼロで行うマンション投資は「フルローン」と呼ばれています。

 

実際にフルローンでマンション投資を行うことが可能ですが、その場合でも「必要最低限の現金」の目安として示した「物件価格の5~10%に相当する現金」は自己資金で用意しなければなりません。
なぜなら、先にご紹介したマンション投資の初期費用だけは現金で支払わなければならないからです。
従って、フルローンとはいっても、実際には現金をまったく用意しなくてもいいわけではなく、「最低限必要な金額」は変わらないことになります。

 

さらに付け加えると、多くの金融機関は融資の条件として「一定の頭金があること」を含めているケースが少なくありません。
従って、フルローンでの運用を行う場合は、利用できる金融機関が限定されてしまうことになります。

また、ローンの借入額が増えるため、計画通りの利益が上げられなかったときのリスクが大きくなってしまうことにも留意しなければなりません。

 

 

◆最初はいくらくらいの物件を買うべきか

以上のような要素を前提として踏まえた上で、不動産投資で「最初に買うべき物件の価格はいくらくらいか?」を考えてみましょう。

ここでは、「理想的なマンション投資」の条件として示した「物件価格の20%に当たる初期資金を用意するケース」を例として説明します。仮に、用意できる自己資金が300万円だとしたら、この条件の場合、ローンはその金額を「2」としたときの「8」に相当する金額、つまり1200万円まで借入れることが可能です。
トータルの投資資金は1500万円となります。

これだけの金額があれば、都内首都圏の中古マンション一部屋を区分所有で購入できるので、マンション投資を始めることが可能です。
なので、数百万円台の自己資金からマンション投資を始める場合は、「300万円」がひとつの目安になるでしょう。

同様の条件で一棟所有を目指す場合、必要な自己資金は2000万円、物件価格は1億円となります。
物件価格1億円は、都内であれば築30~40年前後の中古マンションが購入できる金額です。

用意できる現金の額を基準に考えるなら、「数百万円台の自己資金を用意するのがやっと」という方は区分所有から始め、「数千万円台の自己資金を用意できる」という方は一棟所有から始めるのがいいでしょう。

 

 

◆理想的な資産の増やし方

「用意できる自己資金の金額によって、区分所有から始めるか一棟所有から始めるかが変わってくる」ということをご説明してきました。
その後、それぞれの場合でどのように資産を増やしていけばいいのか、将来の運用計画のイメージを簡単にご説明したいと思います。

 

・区分所有で始める場合
区分所有の場合、資産価格も家賃収入も一棟所有に比べて少なくなるため、長期間運用しても資産増加の効果はあまり高くありません。ですから、家賃収入で長期的な資産増加を目指すよりも、割安な物件を購入して転売し、売却益で資産を増やしていくことを考えたほうがいいでしょう。

 

「区分所有のマンションを購入し、高値で転売する」・・・、
この流れが何回かうまく行き、徐々に資産が増えてきたら、今度は所有する部屋の数を増やすことを考えてください。
そうすれば、購入-売却の回転率が高まり、さらに資産増加のペースが速まります。

 

・一棟所有で始める場合
資産価格も家賃収入の額も大きくなるため、売却益による利益よりも家賃収入を重視した長期的な利益確保を目指すほうがいいでしょう。一棟所有の場合と同じく、資産が増えてきたら2棟、3棟と所有する物件の数を増やしていくことになります。

 

物件数が増えると投資エリアを分散できるため、地域的なリスクや災害によるリスクなどを低減できる二次的なメリットも得られるので、まさに一挙両得です。

 

 

◆銀行の審査に通るために貯金はいくらくらい必要?

ここまでは自己資金を中心にご説明してきましたが、ここで視点を変えて金融機関からの融資についてご説明したいと思います。

融資を受けるには、金融機関が行っている審査に合格しなければなりません。
金融機関は「融資者が本当に信用できる相手かどうか」、「融資したお金がちゃんと返ってくるかどうか」、
といった点を審査して融資の可否を判断するからです。

金融機関が融資者を審査する基準は勤続年数、勤務先企業の信用度、貯金額などいろいろあります。
その中でも最も重要な要素は「年収」です。
一般的に年収が多い人ほど融資を受けやすく、ざっくりいうと年収が1000万円なら8割、700万円なら5割、500万円なら3割の金融機関が融資に応じてくれます。

仮に年収が少なくとも、悲観的になる必要はありません。
十分な自己資金が用意できれば少ない年収でも融資を受けられやすくなるからです。
目安としては、「理想的なマンション投資を目指す場合」の条件と同じく、購入する物件価格の20~30%に相当する自己資金を用意しておくと良いでしょう。
それだけの自己資金があれば、金融機関も「この人はまじめにマンション投資を行うつもりがある」と判断し、
融資に応じてくれる可能性が高くなるからです。

「将来、マンション投資に挑戦したくて、現在貯金中である」という方は、最初に購入したい物件の価格帯に狙いを定めて、その20~30%の金額を貯金で賄えるよう努力してみましょう。

 

 

◆少ない自己資金でマンション投資をする時の注意点

自己資金の割合が少ない状態でマンション投資を始めるときは、以下のような点に注意してください。

・返済不可能になると物件の所有権は金融機関のものに
マンション投資の融資は、投資用物件を担保として行われます。
そのため、返済ができなくなると物件は融資元である金融機関のものになってしまうのです。
保有資産を失わないよう、ローンの返済は計画的に行わなければなりません。

 

・物件価値が下落していると、債務が残ってしまう場合も
もしローンの支払いができない状態に陥ってしまうと、物件を手放さざるを得なくなってしまう場合もあります。
そのような場合でも、物件の価値が購入時より大幅に下落していると売却しただけでは債務が完済できない可能性があるので注意しましょう。

物件の売却で債務を完済できないと、「資産を形成するために始めたはずのマンション投資で逆に借金だけを抱えてしまう」という結果になるので、物件価値の下落も考慮に入れた余裕のある計画で運用を進めてください。

 

・限度額いっぱいまで融資を受ける必要はない
自己資金が少ない場合、投資できる物件が限定されてしまうため、「金融機関からの融資を限度額いっぱいまで受けよう」と考える人も中にはいます。
しかし、融資額が増えるとその分金利負担が大きくなるので、返済が苦しくなってしまうデメリットがあることを忘れてはいけません。金融機関からの融資は、あくまで必要な分だけを借入れるようにしてください。
そうすれば将来の負担も軽くなります。

 


◆余裕を持って自己資金を用意し、安心してマンション投資に臨もう

マンション投資に必要な自己資金の金額は、置かれている状況や投資する物件により異なるものの、基本的な原則は変わりません。「理想的なマンション投資を行うためには、物件価格の20~30%の自己資金を用意する」という原則さえ抑えておけば、最低限の安全は確保できると考えていいでしょう。

資産運用は、結果が出るのに時間がかかります。
そのため重要なのは余計なストレスや心配事に悩まされないことです。
十分な自己資金を用意することは、自分自身に心の余裕を与えてくれます。
資金面でも精神面でも余裕を持って進めることがマンション投資を成功させるための重要なポイントなのです。